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房价屡创新高后,美国房地产市场五年内将崩盘?

来源:泰州新闻网 发布时间:2021-10-15 浏览次数:

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目前,主流经济学家们多数都预计美国住宅房地产市场在2021年如火如荼的行情之后,未来将逐渐降温,但是社区银行家们却没有这么乐观,他们都担心当下的购房狂热,最终的结局很可能会丑陋得多。

美国当地时间周三,软件公司MANTL和Wakefield Researc联手发布了一份调查报告,显示有78%的社区银行都预计美国住宅市场将在未来五年内的某个时间节点上崩盘。银行业会有如此严重的担心,其实并不难理解,因为在之前长达几个月的时间当中,美国的住宅通货膨胀率不断刷出历史新高,让买家们追赶起来越发吃力。与此同时,建筑行业则无法拿出足够的供应去应对需求。在这样的局面之下,大家都在思考这个市场最终会怎样走向正常化――是逐渐降温,还是轰然崩塌?

CoreLogic的房价指数显示,8月间,美国的房价较之去年同期涨幅达到了18.1%,如此迅速的住宅通货膨胀率增长速度创下了至少四十五年以来的新高。

价格的飙涨很大程度上也是因为住宅市场出现了历史性的短缺,全美住宅库存在去年疫情开始爆发后不久就跌到了历史新低,迫使为数众多的买家围绕着数量极为有限的住宅展开竞价大战。竞价直接推高了房价,也使得全美的住宅可负担能力急剧恶化。

现在的美国房价,已经远远不是一个“高”字所能够形容的了。根据通货膨胀调整之后,美国住宅价格已经连续五个月持续突破历史纪录了。现在,美国房价已经超过了2006年上一轮房地产泡沫峰值时的水平,而众所周知,那一轮泡沫的破灭引发了次级贷款危机,最终演变成了全球金融风暴。

与此同时,美国人还在拿着因房价大涨而增加的财富去冒险。某人用用的住宅的价值与他所负担的抵押贷款之间的差值,就是所谓住宅净值。由于房价飙涨,全美住宅净值大增,越来越多的房主都将住宅当作了另外一张信用卡,利用住宅净值贷款等手段提取住宅净值,去应付其他各个方面的开销。

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根据分析公司Black Knight的数据,在今年第二季度当中,全美的房主总计提出了超过630亿美元的住宅净值。这个单季度提现数字也创下了2007年年中以来的新高。

好在,负担着抵押贷款的房主们,其脚下的基础还是要比当初房地产泡沫时期坚实许多,Black Knight介绍说,积极延期计划覆盖下的债务方,有98%都至少还持有自己住宅10%的净值,而在当初,能够满足这一条件的房主只有40%。

调查还发现,95%的社区银行都对所在地区未来一年的经济环境持乐观判断。大量地方小企业主都在争取银行和信用合作社参与到当地经济的反弹当中来,扮演重要角色。

那么,社区银行的这种担心到底是否恰当呢?至少联储认为他们是过虑了。今年4月,联储主席鲍威尔就曾经表示,美国央行并没有在房地产市场上发现当初最终导致2008年全球金融危机的“那种金融不稳定性隐患”。

“我们没有看到大量坏账,没有看到价格涨到不可持续的地步,也没有看到其他类似迹象。”当时,鲍威尔在一次新闻发布会上表示,他希望建筑行业“能够对这一需求做出及时反应,拿出更多的供应”。

还有一些迹象显示,房价的猛涨或许已经开始退潮了。虽然价格同比涨幅依然处在创纪录的高点,但是环比增速已经减缓了。根据CoreLogic的数据,8月间,美国住宅价格较之7月只上涨了1.3%,明显低于7月间的1.8%。

S&P CoreLogic Case-Shiller价格指数是有一定滞后性的,但是也同样显示出涨势可能在降温的迹象。根据这一指标,房价7月间的环比涨幅为1.6%,为2月以来最低。

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